La escritura y el catastro no coinciden: qué se hace y quién lo arregla
Pasa en casi todas las herencias con finca: el papel dice una cosa, el catastro dice otra y la realidad dice una tercera. Esto es lo que hay que hacer, en qué plazo y quién lo hace.
¿Cuándo aparece el problema?
Casi nunca lo busca nadie: se lo encuentra. Aparece el día que hay que vender, repartir o heredar, y entonces alguien compara los papeles. Los casos repetidos son estos:
- La superficie de la escritura no es la del catastro, ni la que mide la finca de verdad.
- Hay una casa, una nave o una piscina construidas hace años que nunca se declararon.
- Se tiró una construcción y sigue figurando.
- La finca se partió entre hermanos hace una generación y el catastro no se enteró.
- El titular es alguien que murió hace años y el IBI sigue yendo a su nombre.
- Lo que figura como labor o secano lleva treinta años siendo otra cosa.
En el Valle de Lecrín y en la Alpujarra esto es la norma, no la excepción: fincas rústicas repartidas de palabra, bancales que cambiaron de mano sin papel y construcciones viejas que nadie declaró porque entonces no se hacía.
¿Quién tiene que arreglarlo?
El titular. La Ley del Catastro Inmobiliario dice que la incorporación al catastro de los inmuebles y de las alteraciones de sus características es obligatoria (art. 11.1), y que son los titulares quienes tienen que formalizar las declaraciones, salvo en los supuestos de comunicación (art. 13.2).
Dicho de otro modo: el catastro no se entera solo. Si no se lo cuentas tú —o no se lo cuenta el notario—, sigue diciendo lo que decía.
Los hechos que hay que declarar están en el art. 16.2 del mismo texto:
- Obras nuevas, ampliaciones y reformas.
- Demoliciones.
- Cambios de uso o de destino.
- Segregaciones, divisiones y agregaciones de fincas.
- La adquisición de la propiedad.
- La constitución de un usufructo o de un derecho de superficie.
El plazo son dos meses
Y es el dato que se salta todo el mundo. El art. 28 del Real Decreto 417/2006 da dos meses, contados desde el día siguiente al hecho, al acto o al negocio: desde que se termina la obra, desde que se concede la autorización que cambia el uso, o desde la fecha de la escritura.
Dos meses desde la escritura, no desde que a uno le apetezca. En una herencia, eso significa que el reloj empieza el día de la firma ante notario, cuando la familia suele creer que ya está todo hecho.
El modelo 900D, y los que ya no existen
La declaración va en el modelo 900D, que es uno solo y sirve para todo: cambios de titularidad, obra nueva, reformas, demoliciones, segregaciones y divisiones, división horizontal, cambios de cultivo y cambios de uso.
Lo aprobó la Orden HAC/1293/2018, que derogó la orden anterior y, con ella, los modelos 901N, 902N, 903N y 904N. Si una web o un impreso te mandan a uno de esos, está desactualizado: hace años que no existen.
La «subsanación de discrepancias» no la pides tú
Esta es la confusión más cara, y la encontrarás repetida en medio internet. El procedimiento de subsanación de discrepancias del art. 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario se inicia de oficio, por acuerdo del órgano competente, cuando la Administración se entera por su cuenta de que lo que figura no concuerda con la realidad.
Tiene además tres características que conviene saber:
| Cuestión | Lo que dice el art. 18 |
|---|---|
| Quién lo inicia | El Catastro, de oficio. No es una solicitud del titular |
| Plazo para resolver | Seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación |
| Desde cuándo surte efecto | Desde el día siguiente a la fecha en que el Catastro tuvo constancia documentada de la discrepancia |
| Si no hay terceros afectados | Puede ir por el procedimiento simplificado: se notifica la propuesta y hay quince días para alegar |
Ese último punto —cuándo surte efecto— es el que tiene consecuencias en el bolsillo, porque de ahí cuelga desde cuándo se gira el IBI corregido. Por eso lo sensato no es esperar a que el Catastro te abra un expediente: es declarar tú en plazo.
¿Y si resulta que no hay que hacer nada?
Pasa a menudo, y conviene comprobarlo antes de ponerse. El art. 14 de la Ley del Catastro Inmobiliario prevé comunicaciones que sustituyen a tu declaración:
- Las de notarios y registradores, en las transmisiones de propiedad o de derechos reales, cuando conste la referencia catastral.
- Las de los ayuntamientos, para los hechos que deriven de una licencia municipal: una obra nueva con licencia, por ejemplo.
- Las de otras Administraciones en concentración parcelaria, expropiaciones y actos urbanísticos.
Hay una condición que casi nadie lee: esas comunicaciones solo te eximen si llegan antes de que acabe tu plazo (art. 14.2). Si la comunicación se retrasa, la obligación de declarar seguía siendo tuya. De ahí que lo primero sea mirar la sede electrónica del Catastro y ver qué figura hoy, no suponer que alguien lo habrá hecho.
Catastro y Registro de la Propiedad no son lo mismo
Son dos sistemas distintos, con dos funciones distintas, y arreglar uno no arregla el otro.
| Catastro | Registro de la Propiedad | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Describir el inmueble: qué es, cuánto mide, dónde está, qué uso tiene | Decir de quién es y qué cargas tiene |
| De quién depende | Hacienda | Un registrador |
| Qué te cuesta si está mal | El IBI y la valoración salen mal | Problemas para vender, hipotecar o heredar con seguridad |
| Cómo se corrige | Declaración (modelo 900D) | Depende: ver exceso de cabida |
Cuando lo que no cuadra es la superficie frente a lo que dice el Registro, el camino no es este: es el del exceso de cabida, que se explica aparte porque tiene sus propios porcentajes y su propio procedimiento.
Por qué esto sale casi siempre en una herencia
Porque una herencia es el momento en que, por primera vez en treinta años, alguien pone todos los papeles encima de la mesa. Y entonces aparecen tres cosas a la vez: una finca que mide distinto, una construcción que no figura y un titular que murió hace tiempo.
Lo práctico es resolverlo dentro de la herencia y no después: ya hay que ir al notario, ya hay que pedir certificaciones y ya hay que presentar impuestos. Hacerlo otra vez dentro de dos años cuesta el doble.
Si estás en ese punto, el orden entero de los trámites está en trámites de una herencia, y lo que toca cuando el inmueble ya es tuyo, en cambiar la titularidad en el catastro al heredar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para declarar una alteración en el catastro?
Dos meses. El art. 28 del Real Decreto 417/2006 los cuenta desde el día siguiente al hecho, acto o negocio: el fin de la obra, la autorización que cambia el uso o la fecha de la escritura.
¿Qué modelo se usa para declarar en el catastro?
El modelo 900D, que es único desde la Orden HAC/1293/2018 y sirve para cambios de titularidad, obra nueva, reformas, demoliciones, segregaciones, división horizontal y cambios de uso o de cultivo. Los antiguos 901N, 902N, 903N y 904N están derogados.
¿Puedo pedir yo una subsanación de discrepancias?
No. El art. 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario configura ese procedimiento como algo que inicia la Administración de oficio. Lo que puede hacer el titular es declarar la alteración, y si hay una resolución que no comparte, recurrirla.
Si el notario ya lo comunicó, ¿tengo que declarar igualmente?
No, siempre que la comunicación llegue antes de que termine tu plazo: el art. 14.2 lo dice expresamente. Si se retrasa, la obligación seguía siendo tuya. Conviene comprobar en la sede del Catastro qué figura, en vez de suponerlo.
¿Arreglar el catastro arregla también el Registro de la Propiedad?
No. Son dos sistemas distintos: el catastro describe el inmueble y el Registro dice de quién es. Si lo que no cuadra es la superficie inscrita, el camino es el del exceso de cabida.
Hay una casa construida hace treinta años que no figura. ¿Es un problema?
Es declarable como obra nueva, y además suele tener consecuencias urbanísticas y fiscales que dependen de la antigüedad y del municipio. Es de las cosas que conviene mirar antes de aceptar una herencia, no después.
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Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.