Cambiar la titularidad en el catastro al heredar una casa
Es el trámite que todo el mundo se deja para el final y que luego avisa solo: llega el IBI a nombre de quien ya no está. Esto es lo que hay que hacer, y cuándo no hay que hacer nada.
¿Por qué hay que cambiarlo?
Porque el catastro es de donde sale el recibo del IBI y a donde van las notificaciones del inmueble. Mientras figure el fallecido, tres cosas van a ir mal:
- El IBI seguirá girándose a su nombre, con el lío que eso trae si la domiciliación estaba en una cuenta que se cerró.
- Las notificaciones del ayuntamiento y de la Administración irán a un titular que ya no está.
- Cualquier gestión posterior —vender, hipotecar, pedir una ayuda, dar de alta un suministro— se encontrará con una titularidad que no cuadra.
Y hay una razón de fondo: la Ley del Catastro Inmobiliario incluye la adquisición de la propiedad entre los hechos que hay obligación de declarar (art. 16.2), y la incorporación de las alteraciones es obligatoria (art. 11.1). No es un trámite opcional de buena vecindad.
Muchas veces ya lo hace el notario
Esta es la parte buena, y conviene saberla antes de ponerse a rellenar nada. El art. 14 de la Ley del Catastro Inmobiliario prevé que notarios y registradores comuniquen al Catastro las transmisiones de propiedad y de derechos reales cuando conste la referencia catastral del inmueble.
En la práctica, si la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia se hizo con la referencia catastral de cada finca —que es lo normal—, la comunicación suele salir sola y el cambio se hace sin que nadie declare nada.
El matiz que casi nadie lee: esa comunicación solo te exime si llega antes de que termine tu plazo (art. 14.2 de la misma ley). Si se retrasa, la obligación de declarar seguía siendo tuya. Por eso lo correcto no es confiar: es comprobar.
¿Cómo compruebo si ya está hecho?
En la sede electrónica del Catastro, consultando la referencia catastral del inmueble. Si sale el nuevo titular, está hecho y no hay nada que declarar. Si sigue saliendo el fallecido pasados unos meses desde la escritura, hay que declararlo.
Es una comprobación de cinco minutos y es la que decide si el resto de esta página te hace falta o no.
Si no está hecho: el modelo 900D
La declaración va en el modelo 900D, el modelo único de declaración de alteraciones catastrales aprobado por la Orden HAC/1293/2018, que sirve también para los cambios de titularidad y de cuotas de participación. Los antiguos 901N y 902N están derogados: si alguien te manda a ellos, va con años de retraso.
Lo que hay que acompañar es lo previsible:
- La escritura de aceptación y adjudicación de herencia (o el cuaderno particional, según el caso).
- El certificado de defunción y la documentación de la sucesión, si procede.
- El justificante de haber presentado el Impuesto de Sucesiones.
- La referencia catastral de cada inmueble y el DNI de los nuevos titulares.
¿Cuánto tiempo tengo?
Dos meses desde el día siguiente a la fecha de la escritura. Lo fija el art. 28 del Real Decreto 417/2006.
Es un plazo que sorprende a casi todas las familias, porque llega justo cuando se cree que lo peor ya pasó: se ha firmado ante notario, se ha presentado el impuesto y se ha pagado la plusvalía. Por eso lo metemos dentro del propio expediente de la herencia y no como un recado para después.
Y no confundas este plazo con el del Impuesto de Sucesiones, que son seis meses desde el fallecimiento, ni con el de la plusvalía municipal. Son tres relojes distintos corriendo a la vez.
Esto no sustituye al Registro de la Propiedad
Son dos cosas distintas y hay que hacer las dos. El catastro describe el inmueble y es de donde sale el IBI; el Registro de la Propiedad es el que dice de quién es y es el que te protege frente a terceros cuando quieras vender o hipotecar.
Tener el catastro al día y el Registro sin inscribir deja la herencia a medias. El orden entero, con qué va antes y qué va después, está en trámites de una herencia.
¿Y si heredamos varios hermanos?
Entonces el catastro reflejará la cotitularidad y la cuota de cada uno, tal como figure en la escritura. Si lo que se hizo fue adjudicar fincas concretas a cada heredero, cada finca saldrá a nombre de quien se la quedó.
Mientras la herencia siga en común y nadie quiera seguir así, lo que toca no es un trámite de catastro sino un reparto: la partición de la herencia, o la extinción de condominio si lo que queréis es que se quede uno solo.
Preguntas frecuentes
¿Hay que cambiar el titular del catastro al heredar?
Sí. La adquisición de la propiedad está entre los hechos que hay obligación de declarar según el art. 16.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Otra cosa es que muchas veces lo comunique el notario y no haya que presentar nada.
¿Qué plazo hay?
Dos meses desde el día siguiente a la fecha de la escritura, según el art. 28 del Real Decreto 417/2006. No se confunde con los seis meses del Impuesto de Sucesiones, que se cuentan desde el fallecimiento.
¿Lo hace el notario o lo tengo que hacer yo?
Depende. El art. 14 de la Ley del Catastro Inmobiliario prevé que notarios y registradores comuniquen las transmisiones cuando consta la referencia catastral, y esa comunicación exime de declarar si llega dentro de plazo. Lo correcto es comprobarlo en la sede del Catastro.
¿Con qué modelo se declara?
Con el modelo 900D, único desde la Orden HAC/1293/2018, que vale también para cambios de titularidad y de cuotas. Los modelos 901N y 902N que aparecen en muchas webs están derogados.
¿Cambiar el catastro me inscribe en el Registro de la Propiedad?
No. Son dos sistemas distintos: el catastro describe el inmueble y de ahí sale el IBI; el Registro dice de quién es y es el que protege frente a terceros. Hay que hacer los dos.
Heredamos tres hermanos y no hemos repartido. ¿Qué sale en el catastro?
La cotitularidad con la cuota de cada uno, tal como figure en la escritura. Si queréis que cada finca quede a nombre de uno, lo que hace falta antes es la partición de la herencia.
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Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.