Plusvalía municipal en una herencia: cómo se calcula en Granada
El impuesto que casi todos olvidan al heredar una vivienda. Cálculo con coeficientes 2026, bonificación de Granada y plazos, con un ejemplo real.
¿Se paga plusvalía municipal al heredar?
Sí, si heredas un inmueble urbano (piso, casa, local, solar). El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) grava la revalorización del suelo desde que el fallecido lo adquirió. Lo paga el heredero (art. 106 TRLHL) al ayuntamiento donde está el inmueble. Las fincas rústicas no pagan.
¿Y si el inmueble ha perdido valor?
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 (tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021), si demuestras que no hubo incremento de valor, no se paga (art. 104.5 TRLHL). En herencias se compara el valor de adquisición (escritura del fallecido) con el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, tomando el mayor entre ese y el comprobado por la Administración, en la proporción que corresponda al suelo.
¿Cómo se calcula? Método objetivo y método real
El ayuntamiento aplica el método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. Pero puedes pedir el método real (ganancia efectiva del suelo) si sale más bajo (art. 107.5 TRLHL). Después se aplica el tipo de gravamen de la ordenanza (máximo 30 %) y, en su caso, bonificaciones.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 | 0,15 |
| 2 | 0,14 |
| 3 | 0,14 |
| 4 | 0,16 |
| 5 | 0,18 |
| 6 | 0,19 |
| 7 | 0,20 |
| 8 | 0,19 |
| 9 | 0,15 |
| 10 | 0,12 |
| 11 | 0,10 |
| 12-15 | 0,09 |
| 16 | 0,10 |
| 17 | 0,13 |
| 18 | 0,17 |
| 19 | 0,23 |
| 20 o más | 0,40 |
Coeficientes máximos del art. 107.4 TRLHL en su redacción por el RDL 8/2023, que siguen vigentes en 2026 tras la derogación por el Congreso del RDL 16/2025 (enero de 2026). Cada ayuntamiento puede fijar coeficientes más bajos en su ordenanza.
¿Qué dice la ordenanza de Granada capital?
La Ordenanza fiscal n.º 5 del Ayuntamiento de Granada (modificada tras el RDL 26/2021, BOP de Granada n.º 85 de 5 de mayo de 2022) aplica un tipo del 30 % y prevé una bonificación del 50 % de la cuota en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptantes. Hay que pedirla dentro del plazo de declaración. Antes de presentar, comprueba en la ordenanza vigente si se ha modificado.
¿Y en Padul, Armilla y el área metropolitana?
| Municipio | Tipo | Bonificación mortis causa |
|---|---|---|
| Granada capital | 30 % | 50 % (descendientes, cónyuge, ascendientes) |
| Padul, Armilla, Alhendín, Otura, Dúrcal, La Zubia, Las Gabias | El que fije cada ordenanza, como máximo el 30 % (art. 108.1 TRLHL) | Solo si la ordenanza la prevé, hasta el 95 % (art. 108.4 TRLHL). Consulta la ordenanza vigente en la sede electrónica del ayuntamiento o en el BOP de Granada |
La bonificación nunca es automática: casi todas las ordenanzas exigen pedirla dentro del plazo de declaración.
¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía de una herencia?
Si varios herederos reciben el mismo inmueble, cada uno paga por su porcentaje. Si el viudo recibe usufructo, en general no tributa por él, salvo que la ordenanza diga otra cosa; el nudo propietario sí.
Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar plusvalía al heredar una casa?
Sí, si es un inmueble urbano y hubo incremento de valor del suelo desde que lo adquirió el fallecido. Si se acredita que no hubo incremento, no se paga (art. 104.5 TRLHL).
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía por herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si el heredero lo solicita dentro de los seis primeros meses (art. 110.2 del TRLHL).
¿Hay bonificación de la plusvalía por herencia en Granada?
La ordenanza de Granada capital prevé una bonificación del 50 % de la cuota para transmisiones por causa de muerte a descendientes, cónyuges y ascendientes. Hay que solicitarla en plazo.
¿Qué es mejor, el método objetivo o el real?
El que dé menos. El ayuntamiento aplica el objetivo (valor catastral del suelo por coeficiente), pero puedes pedir el real si la ganancia efectiva es menor.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
El heredero o legatario que recibe el inmueble, en proporción a lo que recibe.
¿Las fincas rústicas pagan plusvalía?
No. El impuesto solo grava terrenos de naturaleza urbana según el Catastro.
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Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.