Usufructo: qué es, tipos, derechos y cuánto vale en el impuesto (2026)
El usufructo separa el disfrute de un bien de su propiedad. Aparece en casi todas las herencias con viudo o viuda. Te explico cómo funciona, quién paga qué y cómo se valora para Hacienda.
¿Qué es el usufructo?
Es un derecho real que permite disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia (art. 467 CC). La propiedad queda partida en dos:
- Usufructuario: usa el bien y se queda con sus frutos: vive en la casa, cobra el alquiler, recoge la aceituna (art. 471 CC).
- Nudo propietario: es el dueño (lo explico a fondo en qué es la nuda propiedad), pero sin poder usarlo mientras dure el usufructo. Cuando este termina, recupera el pleno dominio.
Puede recaer sobre inmuebles, dinero, acciones o derechos, y constituirse por ley, por testamento, por contrato o por donación (art. 469 CC).
¿Qué tipos de usufructo hay?
| Tipo | Cuánto dura | Ejemplo |
|---|---|---|
| Vitalicio | Toda la vida del usufructuario | El usufructo del viudo sobre el tercio de mejora (art. 834 CC) |
| Temporal | Un plazo fijo o hasta una condición | «Usufructo del piso a mi hermana durante 10 años» |
| Legal | Lo fija la ley | La cuota del cónyuge viudo |
| Voluntario | Lo decide el testador, donante o las partes | Padres que donan la nuda propiedad y se reservan el usufructo |
| Sucesivo o simultáneo | A favor de varias personas; dura hasta que muere la última (art. 521 CC) | Usufructo a favor de los dos padres |
Parientes cercanos: el derecho de uso y el de habitación, más limitados, que en el impuesto se valoran al 75 % de lo que valdría el usufructo (art. 26.b Ley 29/1987).
¿Qué derechos y obligaciones tiene cada uno?
| Usufructuario | Nudo propietario |
|---|---|
| Usa el bien y cobra todos sus frutos (art. 471 CC) | Puede vender la nuda propiedad, pero sin alterar el bien ni perjudicar al usufructuario (art. 489 CC) |
| Puede alquilarlo o vender su derecho, pero esos contratos terminan con el usufructo (art. 480 CC) | Paga las reparaciones extraordinarias (art. 501 CC) |
| Hace inventario y presta fianza antes de entrar (art. 491 CC); el viudo, por su cuota legal, no presta fianza salvo que se vuelva a casar (art. 492 CC) | Recupera el pleno dominio al extinguirse el usufructo |
| Paga las reparaciones ordinarias (art. 500 CC) | |
| Paga las cargas y contribuciones anuales (art. 504 CC); el IBI lo paga el titular del usufructo (art. 63 TRLHL) |
Si los dos quieren vender la casa, pueden hacerlo juntos y repartir el precio según el valor de cada derecho. Uno solo no puede vender el pleno dominio.
¿Cuánto vale el usufructo en el impuesto? Tabla por edades
Para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, el valor del usufructo lo fija la ley (art. 26.a Ley 29/1987):
- Temporal: 2 % del valor del bien por cada año de duración, con un máximo del 70 %.
- Vitalicio: 70 % si el usufructuario tiene menos de 20 años; un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 %. Es decir, 89 menos la edad, entre el 10 % y el 70 %.
- Nuda propiedad: la diferencia entre el valor total y el del usufructo.
| Edad del usufructuario | Usufructo vitalicio | Nuda propiedad | En un piso de 150.000 € |
|---|---|---|---|
| Menos de 20 | 70 % | 30 % | 105.000 € / 45.000 € |
| 40 | 49 % | 51 % | 73.500 € / 76.500 € |
| 50 | 39 % | 61 % | 58.500 € / 91.500 € |
| 60 | 29 % | 71 % | 43.500 € / 106.500 € |
| 70 | 19 % | 81 % | 28.500 € / 121.500 € |
| 75 | 14 % | 86 % | 21.000 € / 129.000 € |
| 79 o más | 10 % | 90 % | 15.000 € / 135.000 € |
| Usufructo temporal | 5 años | 10 años | 20 años | 35 años o más |
|---|---|---|---|---|
| Valor del usufructo | 10 % | 20 % | 40 % | 70 % |
Haz tu cálculo en la calculadora de usufructo. Ojo: el valor fiscal no obliga a los particulares cuando negocian entre ellos (por ejemplo, para vender o conmutar el usufructo), aunque suele servir de referencia.
¿Cuándo se extingue el usufructo? ¿Tributa la consolidación?
El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, por cumplirse el plazo o la condición, por reunirse usufructo y propiedad en la misma persona, por renuncia, por pérdida total de la cosa, por resolución del derecho de quien lo constituyó y por prescripción (art. 513 CC).
Cuando se extingue, el nudo propietario pasa a ser pleno propietario: es la consolidación del dominio. No es una nueva herencia, pero sí tiene efecto fiscal: «En la extinción del usufructo se exigirá el impuesto según el título de constitución, aplicando el tipo medio efectivo de gravamen correspondiente a la desmembración del dominio» (art. 26.c Ley 29/1987).
- Si la nuda propiedad se heredó de un padre, en Andalucía la base liquidable de los hijos suele quedar a cero por la reducción de 1.000.000 € (art. 28 Ley 5/2021). Con base cero, el tipo medio efectivo es 0 % y la consolidación no genera cuota.
- Si el nudo propietario es de los grupos III o IV (un sobrino, un amigo), la consolidación sí puede suponer un pago apreciable.
- Hay que cancelar el usufructo en el Registro de la Propiedad con el certificado de defunción del usufructuario.
El usufructo en la herencia
Lo más habitual es el usufructo del cónyuge viudo: un tercio de la herencia si concurre con hijos, la mitad con padres del fallecido y dos tercios en otros casos (arts. 834 a 838 CC). Lo tienes con cifras en usufructo del viudo o viuda. También es muy frecuente el testamento «del uno para el otro», que deja al viudo el usufructo universal. Y si el usufructo complica la venta de una casa entre herederos, mira vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el usufructo?
Es el derecho a usar un bien que es de otro y quedarse con sus frutos, como las rentas o las cosechas, con la obligación de conservarlo (art. 467 CC). El dueño sin disfrute se llama nudo propietario.
¿Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio?
Para el impuesto, 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje del valor del bien, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 % (art. 26 Ley 29/1987). A los 70 años vale el 19 %.
¿Cómo se valora el usufructo temporal?
Un 2 % del valor del bien por cada año de duración, con un máximo del 70 % (art. 26 Ley 29/1987). Un usufructo de 10 años vale el 20 %.
¿Quién paga el IBI, el usufructuario o el nudo propietario?
El usufructuario: paga las cargas y contribuciones anuales (art. 504 CC) y es el sujeto pasivo del IBI (art. 63 TRLHL). El nudo propietario paga las reparaciones extraordinarias.
¿Se paga impuesto cuando muere el usufructuario?
La consolidación del dominio tributa según el título de constitución, al tipo medio efectivo de entonces (art. 26.c Ley 29/1987). Si la liquidación inicial salió con base cero, como es habitual entre padres e hijos en Andalucía, no hay cuota.
¿Puede el usufructuario alquilar o vender la casa?
Puede alquilar la casa o vender su derecho de usufructo, pero esos contratos terminan cuando se extingue el usufructo (art. 480 CC). Para vender la casa entera necesita al nudo propietario.
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Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.