Vender una casa heredada: IRPF, plusvalía y plazos
Heredar y vender es lo más habitual cuando nadie va a vivir en la casa. Pero hay dos impuestos esperando y una regla de tres años que muchos desconocen. Te lo explico con un ejemplo de Padul.
¿Qué hace falta para poder vender una casa heredada?
- Aceptar la herencia y adjudicaros la casa en escritura ante notario. Mientras no se acepte, nadie puede vender: la casa es de la herencia yacente.
- Presentar el Impuesto de Sucesiones (modelo 650) y la plusvalía de la herencia.
- Inscribir la casa a vuestro nombre en el Registro de la Propiedad. El comprador y su banco lo van a exigir.
Todo eso puede ir rápido si se prepara bien: la escritura de herencia y la venta pueden firmarse con pocas semanas de diferencia.
¿Cuánto IRPF se paga al vender una casa heredada?
Se paga por la ganancia patrimonial, no por el precio. La ganancia es la diferencia entre:
- Valor de transmisión: el precio de venta (nunca inferior al de mercado) menos los gastos de la venta que pagues tú: plusvalía municipal, agencia, notaría y registro si te corresponden (art. 35.2 LIRPF).
- Valor de adquisición: el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, sin superar el de mercado (art. 36 LIRPF), más los gastos y tributos de heredarla que pagaste: tu parte del Impuesto de Sucesiones atribuible a la casa, notaría, registro y la plusvalía de la herencia (art. 35.1.b LIRPF).
La ganancia tributa en la base del ahorro, por tramos (arts. 66 y 76 LIRPF, estatal y autonómico sumados):
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Al heredar no pagas IRPF, ni tú ni el fallecido: la llamada «plusvalía del muerto» no tributa (art. 33.3.b LIRPF).
Ejemplo: dos hermanas venden la casa de sus padres en Padul
Carmen y Lucía heredaron en 2024 la casa de su madre en Padul, declarada en el Impuesto de Sucesiones por 120.000 €. Al heredarla pagaron entre las dos 2.000 € entre notaría, registro y plusvalía. En septiembre de 2026 la venden por 150.000 €, con 5.800 € de gastos de venta (plusvalía municipal de la venta y agencia; cifras de ejemplo).
- Valor de transmisión: 150.000 € − 5.800 € = 144.200 €.
- Valor de adquisición: 120.000 € + 2.000 € = 122.000 €.
- Ganancia total: 22.200 €; 11.100 € para cada hermana.
- IRPF de cada una: 6.000 € al 19 % + 5.100 € al 21 % = 2.211,00 €, en la declaración de la renta de 2026 (que se presenta en 2027).
Si en la herencia hubieran declarado la casa en 90.000 €, la ganancia de cada una subiría 15.000 € y pagarían unos 3.150 € más de IRPF cada una.
¿Hay que pagar plusvalía municipal al vender la casa heredada?
Sí, otra vez. Es un impuesto distinto al de la herencia:
- La paga quien vende (art. 106.1.b TRLHL).
- Plazo: 30 días hábiles desde la venta (art. 110.2.a TRLHL), ante el ayuntamiento donde esté la casa. Según la ordenanza, se declara o se autoliquida.
- Grava el aumento de valor del suelo desde que heredaste (desde el fallecimiento) hasta la venta. Si vendes poco después de heredar, el periodo es corto y la plusvalía, pequeña.
- No se paga si no hay ganancia: si vendes por menos del valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, puedes acreditar que no hubo incremento de valor (art. 104.5 TRLHL). Y puedes elegir el método de cálculo real si sale más barato que el objetivo (art. 107.5 TRLHL).
La plusvalía que pagas al vender es un gasto de la venta que resta en tu IRPF.
¿Qué pasa si vendo antes de tres años?
En la práctica, entre hijos cuya herencia no supera 1.000.000 € cada uno, la reducción por parentesco ya deja la base a cero y la de vivienda no cambia el resultado. Pero en herencias grandes, o para el hermano mayor de 65 que convivía con el fallecido, vender antes de tiempo puede costar miles de euros. Compruébalo antes de firmar las arras.
¿Y si somos varios herederos y uno no quiere vender?
Para vender la casa entera hace falta que firmen todos los dueños. Si uno se niega, las salidas son negociar que uno compre la parte de los demás, o pedir la división (y, si la casa es indivisible, la venta en subasta). Lo explico en cuando los herederos no se ponen de acuerdo.
Cada heredero declara en su IRPF su parte de la ganancia, según su porcentaje en la casa.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
IRPF por la ganancia patrimonial, si vendes por más de lo que valía al heredarla más los gastos, y la plusvalía municipal de la venta, que se declara en 30 días hábiles en el ayuntamiento.
¿Cuál es el valor de adquisición de una casa heredada?
El valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, sin superar el de mercado (art. 36 LIRPF), más los gastos y tributos de la herencia que pagaste: la parte del impuesto que corresponde a la casa, notaría, registro y plusvalía (art. 35 LIRPF).
¿Se paga plusvalía municipal dos veces?
Sí, son dos hechos distintos: la paga el heredero al heredar un inmueble urbano y la vuelve a pagar quien vende. En la venta, el periodo se cuenta desde que se heredó.
¿Puedo vender la casa heredada antes de tres años?
Sí, pero si aplicaste la reducción del 99 % por vivienda habitual del fallecido, la pierdes y debes presentar una autoliquidación complementaria en un mes (arts. 27 y 66 de la Ley 5/2021).
¿Conviene declarar la casa por poco valor en la herencia?
Normalmente no. Entre hijos en Andalucía casi nunca hay impuesto que ahorrar y, al vender, un valor bajo aumenta la ganancia y el IRPF. Además, el mínimo es el valor de referencia de Catastro.
¿Se puede vender una casa heredada sin haber aceptado la herencia?
No. Primero hay que aceptar la herencia y adjudicarse la casa en escritura, presentar los impuestos e, idealmente, inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Sigue leyendo
Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.