Extinción de condominio de una casa heredada en Andalucía (2026)
Heredasteis la casa entre varios y uno quiere quedársela. Te explico cómo se hace, qué impuestos paga cada uno en Andalucía y por qué el momento en que lo hagáis cambia la factura.
¿Qué es la extinción de condominio?
Hay condominio, o copropiedad, cuando una cosa pertenece a varias personas por cuotas: por ejemplo, tres hermanos que tienen un tercio cada uno de la casa de sus padres. El Código Civil dice que nadie está obligado a seguir en esa situación: cualquiera puede pedir la división cuando quiera (art. 400 CC).
Como una casa no se puede partir en trozos, la ley da dos salidas si es indivisible: adjudicarla a uno que indemnice a los demás, o venderla y repartir el dinero (art. 404 CC). La primera es la extinción de condominio. Se firma en escritura ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Partición de la herencia o extinción de condominio? La diferencia que más dinero mueve
Mucha gente usa «extinción de condominio» para dos situaciones que Hacienda trata distinto:
| A. En la partición de la herencia | B. Después, con la casa ya a medias | |
|---|---|---|
| Cuándo | Al aceptar y repartir, uno se adjudica la casa y paga a los otros (art. 1062 CC) | Ya aceptasteis la herencia «proindiviso» (un tercio cada uno) y más tarde uno se queda la casa |
| Impuesto | Impuesto de Sucesiones, cada uno por lo que hereda | AJD al 1,2 % sobre la parte que adquiere quien se la queda |
| AJD | Según el criterio actual de la Dirección General de Tributos y del TSJ de Madrid (sentencia de 30-9-2024, rec. 996/2022), no se paga | Sí (arts. 31.2 TRLITPAJD y 49 Ley 5/2021) |
| Requisito | Que la casa sea indivisible y el exceso se pague en dinero | Que la cosa sea indivisible y quien se la queda sea uno de los copropietarios |
Conclusión práctica: si ya sabéis quién se va a quedar la casa, hacedlo en la misma escritura de herencia. Aceptar primero a partes iguales «para ir tirando» y extinguir años después suele costar un 1,2 % extra. El criterio del caso A es administrativo y judicial (no una norma expresa), así que conviene revisarlo con el notario antes de firmar.
¿Qué impuestos se pagan en Andalucía por extinguir el condominio?
No es Transmisiones Patrimoniales (7 %)
La ley considera transmisión los «excesos de adjudicación», salvo los que surgen de aplicar, entre otros, los artículos 1056 y 1062 del Código Civil (art. 7.2.B del Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993). Cuando la casa es indivisible y se adjudica a un copropietario que paga a los demás, ese exceso no tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El tipo del 7 % de Andalucía (art. 41 Ley 5/2021) solo entra en juego si la operación es en realidad una venta: por ejemplo, si la parte la compra alguien que no era copropietario.
Sí es Actos Jurídicos Documentados (1,2 %)
La escritura tiene valor económico y se inscribe en el Registro, así que paga la cuota gradual de AJD (art. 31.2 TRLITPAJD). En Andalucía el tipo general es el 1,2 % (art. 49 de la Ley 5/2021, de Tributos Cedidos). Se presenta con el modelo 600 en la Agencia Tributaria de Andalucía.
¿Sobre qué valor? Solo la parte que adquieres
El Tribunal Supremo fijó que la base es el valor de la parte del comunero «cuya participación desaparece», no el valor de toda la casa (STS 1484/2018, de 9 de octubre, rec. 4625/2017). Si tenías un tercio y te quedas con todo, pagas AJD por los otros dos tercios.
Y en 2024 el Supremo confirmó que las extinciones de varios condominios entre los mismos titulares, adjudicando bienes a cada uno sin compensación, también están sujetas a AJD (sentencias de 26 y 30 de abril de 2024, rec. 6421/2022 y 7737/2022).
¿Y el IRPF y la plusvalía municipal?
- IRPF. La ley dice que en la división de la cosa común no hay alteración patrimonial (art. 33.2.a de la Ley 35/2006 del IRPF). Ni quien se queda la casa ni quien cobra declara ganancia, siempre que cada uno reciba lo que corresponde a su cuota. Ojo si en la escritura se pone a la casa un valor más alto que el que tenía al heredarla: Hacienda puede ver ahí una ganancia patrimonial de quien cobra. Conviene calcularlo antes de fijar el precio.
- Plusvalía municipal. La extinción de condominio de un inmueble indivisible adjudicado a un copropietario no es una transmisión a efectos de la plusvalía, según el criterio reiterado de la Dirección General de Tributos (por ejemplo, consulta V0123-24, de 15 de febrero de 2024). Cuando el adjudicatario la venda en el futuro, la plusvalía se calculará desde que se heredó. La que sí se paga es la plusvalía de la propia herencia: la ves en plusvalía municipal de una herencia en Granada.
- Impuesto de Sucesiones. Se paga por la herencia, no por la extinción. Entre hijos y padres en Andalucía casi siempre sale a 0 € por la reducción de 1.000.000 € (art. 28 Ley 5/2021), pero hay que presentar el modelo 650 en seis meses.
Ejemplo: tres hermanos y un piso en Armilla
Fallece la madre de Laura, Javier y Pedro, viuda, con un piso en Armilla valorado en 150.000 € y sin más bienes relevantes. Laura quiere quedárselo y pagar a sus hermanos 50.000 € a cada uno.
| Opción A: en la partición | Opción B: aceptar a tercios y extinguir después | |
|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones (cada hermano) | 0 € (reducción de 1.000.000 €) | 0 € |
| AJD de la extinción | 0 € (criterio DGT/TSJ Madrid) | 100.000 € × 1,2 % = 1.200 € |
| ITP (7 %) | No | No |
| IRPF de Javier y Pedro | No, si el valor es el heredado | No, si el valor es el heredado |
| Plusvalía por la extinción | No | No |
| Escrituras | Una (herencia con adjudicación) | Dos (herencia y extinción) |
Con los mismos números, esperar les cuesta unos 1.200 € más de AJD y una segunda escritura con su notaría y su registro. Si Laura no tiene los 100.000 €, puede pedir una hipoteca: la asunción de deudas también cuenta como compensación en dinero según la Dirección General de Tributos.
¿Y si un tercero entra en juego? Si Pedro vende su tercio a su cuñado, eso sí es una compraventa: el cuñado paga el 7 % de Transmisiones sobre ese tercio (art. 41 Ley 5/2021) y Pedro puede tener ganancia en el IRPF. Si más tarde el cuñado (ya copropietario) se adjudica todo el piso compensando a los demás, vuelve a ser extinción de condominio con AJD.
Pasos, notaría y registro
- Acordar el valor del piso. Como mínimo, el valor de referencia de Catastro, que es el que usa Hacienda.
- Preparar la compensación: transferencia o cheque bancario, o hipoteca de quien se la queda.
- Escritura ante notario (de herencia con adjudicación, o de extinción de condominio). El notario cobra por el arancel oficial (Real Decreto 1426/1989), que depende del valor.
- Pagar el AJD (modelo 600) en 30 días hábiles, si procede, y el ISD (modelo 650) en los seis meses de la herencia.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad de la zona (arancel del Real Decreto 1427/1989).
- Cambiar la titularidad del IBI y de los recibos.
Presupuesto por escrito antes de empezar.
¿Y si uno de los hermanos no quiere?
Nadie puede obligar a otro a venderle su parte a un precio. Pero tampoco nadie puede obligar a los demás a seguir en comunidad (arts. 400 y 1051 CC). Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir al juez la división: si la casa es indivisible y no se ponen de acuerdo en adjudicarla a uno, se vende en subasta y se reparte el dinero (art. 404 CC). En una herencia sin repartir, basta con que un heredero pida la subasta con licitadores extraños para que se haga (art. 1062 CC). Lo tienes explicado en qué hacer si los herederos no se ponen de acuerdo, y si uno de ellos vive en la casa, en ¿me pueden echar mis hermanos de la casa heredada?.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio en Andalucía?
En impuestos, el 1,2 % de AJD sobre el valor de la parte que adquieres (art. 49 Ley 5/2021), más notaría y registro por arancel oficial. Si se hace dentro de la partición de la herencia, según el criterio actual de la Dirección General de Tributos no se paga AJD.
¿La extinción de condominio paga el 7 % de Transmisiones?
No, si el inmueble es indivisible y se adjudica a uno de los copropietarios que compensa a los demás: el exceso no tributa por Transmisiones (art. 7.2.B del TRLITPAJD). Solo pagaría el 7 % una venta de la cuota a alguien de fuera.
¿Sobre qué valor se paga el AJD?
Sobre el valor de la parte que adquiere quien se queda el bien, no sobre el valor total (sentencia del Tribunal Supremo 1484/2018, de 9 de octubre). Si tenías un tercio, pagas por los otros dos tercios.
¿Los hermanos que cobran tienen que declarar ganancia en el IRPF?
En principio no: la división de la cosa común no es alteración patrimonial (art. 33.2 de la Ley del IRPF). Puede haber ganancia si en la escritura se pone un valor superior al que tenía el bien cuando se heredó.
¿Se paga plusvalía municipal en la extinción de condominio?
No, según el criterio de la Dirección General de Tributos cuando se trata de un inmueble indivisible adjudicado a un copropietario. Sí se paga la plusvalía de la herencia, en los seis meses siguientes al fallecimiento.
¿Puedo obligar a mis hermanos a venderme su parte?
No. Lo que sí puede hacer cualquier copropietario es pedir la división: si no hay acuerdo y la casa es indivisible, el juez acordará su venta en subasta y el reparto del dinero (arts. 400 y 404 del Código Civil).
¿Qué es mejor, extinguir el condominio al heredar o más tarde?
Si ya sabéis quién se queda la casa, suele ser mejor hacerlo en la misma escritura de herencia: se evita el 1,2 % de AJD y una segunda escritura. Conviene confirmarlo con el notario en cada caso.
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Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.