Nuda propiedad: qué es, derechos del nudo propietario y cuánto vale (2026)
Si has heredado una casa en la que sigue viviendo tu madre o tu padre viudo, lo más probable es que tengas la nuda propiedad. Te explico qué puedes hacer con ella, qué pagas y qué pasa cuando se extingue el usufructo.
¿Qué es la nuda propiedad?
Es la propiedad «desnuda»: la titularidad de un bien sin su disfrute. Cuando existe un usufructo, el dominio se parte en dos. El usufructuario usa el bien y se queda con sus frutos, con la obligación de conservarlo (art. 467 CC). El nudo propietario sigue siendo el dueño, pero no puede usarlo mientras dure el usufructo.
En las herencias aparece casi siempre por el viudo o la viuda: por ley tiene el usufructo de una parte de la herencia (arts. 834 a 838 CC) y, con frecuencia, el testamento le deja el usufructo de todo. Los hijos reciben entonces la nuda propiedad. Lo tienes con cifras en usufructo del viudo o viuda.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el nudo propietario?
El nudo propietario puede disponer de su derecho, pero no del disfrute del bien:
| Puede | Debe o no puede |
|---|---|
| Vender, donar o hipotecar su nuda propiedad (art. 489 CC) | No puede alterar la forma o sustancia del bien ni perjudicar al usufructuario (art. 489 CC) |
| Recuperar el pleno dominio cuando se extingue el usufructo y recibir la cosa (arts. 513 y 522 CC) | Paga las reparaciones extraordinarias (art. 501 CC) |
| Si hace las reparaciones extraordinarias, cobrar al usufructuario el interés legal de lo invertido mientras dure el usufructo (art. 502 CC) | No paga las reparaciones ordinarias ni el IBI: son del usufructuario (arts. 500 y 504 CC; art. 63 TRLHL) |
Si el nudo propietario no hace una reparación extraordinaria indispensable, puede hacerla el usufructuario y reclamarle al final del usufructo el aumento de valor de la finca (art. 502 CC).
¿Cuánto vale la nuda propiedad? Tabla por edades
Para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, «el valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes» (art. 26.a Ley 29/1987). El usufructo vitalicio vale el 70 % si el usufructuario tiene menos de 20 años y un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 %: es decir, 89 menos la edad, entre el 10 % y el 70 %. El temporal, un 2 % por año, hasta el 70 %.
| Edad del usufructuario | Usufructo vitalicio | Nuda propiedad | Nuda propiedad de un piso de 180.000 € |
|---|---|---|---|
| Menos de 20 | 70 % | 30 % | 54.000 € |
| 30 | 59 % | 41 % | 73.800 € |
| 40 | 49 % | 51 % | 91.800 € |
| 50 | 39 % | 61 % | 109.800 € |
| 60 | 29 % | 71 % | 127.800 € |
| 65 | 24 % | 76 % | 136.800 € |
| 70 | 19 % | 81 % | 145.800 € |
| 75 | 14 % | 86 % | 154.800 € |
| 79 o más | 10 % | 90 % | 162.000 € |
Calcúlalo con tus cifras en la calculadora de usufructo y nuda propiedad. Una precisión de la misma norma: al liquidar la nuda propiedad se aplica el tipo medio efectivo correspondiente al valor íntegro de los bienes, no al valor reducido (art. 26.a Ley 29/1987).
Ejemplo: una viuda y dos hijos en Dúrcal
Fallece Antonio, vecino de Dúrcal. Su testamento deja a su mujer, Carmen, de 72 años, el usufructo universal y a sus dos hijos, Juan y Rosa, la nuda propiedad. En la herencia hay un piso valorado en 180.000 € (cifras de ejemplo).
- Usufructo de Carmen: 89 − 72 = 17 % → 30.600 €.
- Nuda propiedad: 83 % → 149.400 €; 74.700 € para cada hijo.
- Impuesto de Sucesiones: hijos y cónyuge son de los grupos I y II. En Andalucía, si cumplen los requisitos, la reducción de hasta 1.000.000 € del art. 28 Ley 5/2021 deja su base liquidable a cero y no pagan cuota. Puedes comprobarlo en el simulador del impuesto de sucesiones.
- Carmen sigue viviendo en el piso y paga el IBI y las reparaciones ordinarias. Si hay que rehacer el tejado, lo pagan Juan y Rosa.
- Si Carmen fallece años después, Juan y Rosa consolidan el pleno dominio del piso. Como la liquidación inicial salió con base cero, el tipo medio efectivo es 0 % y la consolidación no genera cuota.
¿Qué pasa con la nuda propiedad cuando muere el usufructuario?
Se produce la consolidación del dominio: el nudo propietario pasa a ser pleno propietario sin necesidad de una nueva herencia. El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, por cumplirse el plazo o la condición, por reunirse usufructo y propiedad en una misma persona, por renuncia, por pérdida total de la cosa, por resolución del derecho del constituyente y por prescripción (art. 513 CC).
Fiscalmente no es gratis por definición: «en la extinción del usufructo se exigirá el impuesto según el título de constitución, aplicando el tipo medio efectivo de gravamen correspondiente a la desmembración del dominio» (art. 26.c Ley 29/1987). En la práctica:
- Se paga por el valor del usufructo que se extingue, al tipo medio efectivo que resultó cuando se adquirió la nuda propiedad.
- Entre padres e hijos en Andalucía, si aquella liquidación salió con base cero por la reducción del art. 28 Ley 5/2021, el tipo medio es 0 % y no hay cuota.
- Si el nudo propietario era un sobrino, un hermano o alguien sin parentesco, la consolidación sí puede suponer un pago relevante.
- Hay que cancelar el usufructo en el Registro de la Propiedad con el certificado de defunción del usufructuario. Si tienes dudas sobre si hay que presentar algo ante la Agencia Tributaria de Andalucía en tu caso concreto, lo revisamos juntos.
¿Qué impuestos se pagan al vender la nuda propiedad?
El nudo propietario puede vender su derecho sin permiso del usufructuario (art. 489 CC); el comprador adquiere la nuda propiedad y tendrá que esperar a que se extinga el usufructo. Si se ponen de acuerdo los dos, pueden vender el pleno dominio y repartir el precio. Impuestos del que vende:
- IRPF: tributa la ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRPF), es decir, el precio menos los gastos de venta, menos el valor de adquisición, que en una herencia es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos y tributos de heredar (arts. 35 y 36 LIRPF). Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Cómo se calcula el valor de adquisición cuando se vende después de consolidar el pleno dominio depende de cómo se adquirió cada parte; conviene revisarlo antes de firmar la venta.
- Plusvalía municipal: en una venta la paga quien transmite (art. 106.1.b TRLHL), y no se paga si se acredita que no hubo incremento del valor del suelo (art. 104.5 TRLHL). El reparto del valor del suelo entre usufructo y nuda propiedad sigue las reglas del art. 107.2 del TRLHL.
El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Andalucía es del 7 % para inmuebles (art. 41 Ley 5/2021). Los detalles de la venta de una casa entera los tienes en vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la nuda propiedad?
Es la propiedad de un bien sin el derecho a usarlo ni a cobrar sus frutos, porque ese disfrute lo tiene otra persona, el usufructuario (art. 467 CC). Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio.
¿Cuánto vale la nuda propiedad?
Para el impuesto, el valor total del bien menos el del usufructo (art. 26.a Ley 29/1987). Si el usufructo es vitalicio, el usufructo vale 89 menos la edad del usufructuario, entre el 10 % y el 70 %; con un usufructuario de 70 años, la nuda propiedad vale el 81 %.
¿Puede el nudo propietario vender la casa?
Puede vender su nuda propiedad sin permiso del usufructuario, pero sin alterar el bien ni perjudicarle (art. 489 CC): el comprador tendrá que respetar el usufructo. Para vender la casa entera, libre, hace falta que firmen los dos.
¿Qué paga el nudo propietario?
Las reparaciones extraordinarias (art. 501 CC). Las ordinarias y las cargas y contribuciones anuales, como el IBI, corresponden al usufructuario (arts. 500 y 504 CC; art. 63 TRLHL).
¿Se paga impuesto al morir el usufructuario?
La consolidación del dominio tributa según el título de constitución, al tipo medio efectivo de gravamen de entonces (art. 26.c Ley 29/1987). Entre padres e hijos en Andalucía la herencia suele liquidarse con base cero por la reducción del art. 28 Ley 5/2021, y entonces no hay cuota.
¿Qué impuestos se pagan al vender la nuda propiedad?
Quien vende tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial (art. 33 LIRPF) y paga la plusvalía municipal si hay incremento del valor del suelo (art. 106.1.b TRLHL). Quien compra paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
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Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.