Heredar una vivienda con hipoteca: opciones y qué hacer primero
La hipoteca no desaparece con el fallecimiento: pasa a los herederos junto con la casa. Te explico qué opciones tenéis, cuánto resta del impuesto y los errores que salen caros.
¿Qué pasa con la hipoteca cuando fallece el titular?
La herencia comprende los bienes, los derechos y las obligaciones del fallecido (art. 659 CC), y los herederos le suceden en todo (art. 661 CC). La hipoteca, por tanto, no se cancela con la muerte:
- La casa sigue hipotecada: la hipoteca sujeta el inmueble sea quien sea su dueño (art. 1876 CC).
- Los herederos que aceptan pasan a deber el préstamo. Si aceptan pura y simplemente, responden incluso con sus propios bienes (art. 1003 CC); a beneficio de inventario, solo hasta donde llegue la herencia (art. 1023 CC).
- El banco no tiene que «aprobar» que heredéis: sois deudores por ley. Otra cosa es cambiar las condiciones o liberar a un heredero y dejar la deuda a otro, que sí requiere su consentimiento.
El fallecimiento, por sí solo, no permite al banco reclamar todo el préstamo de golpe. En los préstamos hipotecarios de vivienda de personas físicas, el vencimiento anticipado solo cabe por impagos de cierta entidad (el 3 % del capital o doce cuotas en la primera mitad del préstamo; el 7 % o quince cuotas en la segunda) y tras requerir el pago con un mes de plazo (art. 24 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario). Por eso lo importante es no dejar de pagar.
¿Qué hacer los primeros días?
- Comunica el fallecimiento al banco y pide un certificado de la deuda pendiente a la fecha de la muerte. Lo necesitarás para el impuesto.
- Asegura el pago de las cuotas. Si se cobraban de una cuenta solo del fallecido, el banco la bloqueará (lo explico en cuentas bancarias de un fallecido). Acordad cómo pagar mientras se tramita la herencia: un impago acumula intereses de demora.
- Busca seguros: el de vida vinculado al préstamo y cualquier otro. El certificado de seguros de cobertura de fallecimiento se pide junto al de últimas voluntades.
- No firmes nada que suponga aceptar la herencia (vender, cambiar la titularidad) hasta decidir si os interesa.
¿Qué opciones tienen los herederos?
| Opción | Cuándo interesa | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Quedarse la casa y seguir pagando | Hay patrimonio y alguien quiere la vivienda | Si la hereda uno solo, compensa a los demás. Cambiar el titular o las condiciones del préstamo es negociación con el banco; la escritura de subrogación o novación tiene un arancel notarial fijo de 30,05 € (arancel n.º 1.1.f) |
| Cancelar la hipoteca con dinero de la herencia | Hay ahorros o seguro de vida | Revisa la comisión por amortización anticipada del contrato. Luego hay que cancelarla también en el Registro |
| Vender la casa | Nadie la quiere o no se puede pagar | Primero hay que aceptar y adjudicarse la casa; el banco cobra de la venta. Mira vender una casa heredada |
| Renunciar o aceptar a beneficio de inventario | La deuda supera el valor de la casa y del resto | Renunciar es irrevocable y es a toda la herencia. Mira renunciar y herencia con deudas |
Si sois varios herederos, recuerda: tras la partición, el acreedor puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los que aceptaron pura y simplemente (art. 1084 CC). Conviene dejar por escrito en la partición quién asume la hipoteca y cómo se compensa.
¿La hipoteca se resta en el Impuesto de Sucesiones?
Sí. Las deudas del fallecido acreditadas por documento público se deducen de la base imponible (art. 13 Ley 29/1987). La hipoteca consta en escritura, así que se resta el capital pendiente a la fecha del fallecimiento. No se restan las deudas a favor de los propios herederos ni de sus familiares cercanos.
Los hijos y el cónyuge, en Andalucía, además tienen la reducción de 1.000.000 € y la del 99 % por la vivienda habitual del fallecido, así que normalmente no pagan. Donde la deducción de la hipoteca se nota mucho es en hermanos y sobrinos.
Ejemplo: una casa en Alhendín con 60.000 € de hipoteca
Fallece Manuel, viudo, vecino de Alhendín. Deja su vivienda, valorada en 160.000 €, con 60.000 € de hipoteca pendiente, y dos hijos.
- Valor neto de la herencia: 160.000 € − 60.000 € = 100.000 €; 50.000 € por hijo.
- Impuesto de Sucesiones por hijo (grupo II): 0 €, por la reducción de 1.000.000 €. Aun así, presentan el modelo 650.
- Plusvalía municipal: la declaran en el Ayuntamiento de Alhendín en seis meses; la hipoteca no la reduce, porque se calcula sobre el valor catastral del suelo.
- Si uno se queda la casa, compensa al otro con 50.000 € y asume la hipoteca. Si deciden vender, el banco cobra primero sus 60.000 € del precio.
¿Y si había un seguro de vida con la hipoteca?
Muchos préstamos llevan un seguro de vida en el que el banco es beneficiario. Si lo había, el seguro paga al banco el capital pendiente (o la parte asegurada) y la deuda se reduce o desaparece. Hay que comunicarlo a la aseguradora con el certificado de defunción y la póliza. Para saber si existía, pide el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
Cómo se refleja ese seguro en el Impuesto de Sucesiones depende de la póliza (quién es beneficiario y por cuánto), así que conviene revisarla antes de presentar el modelo 650.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con la hipoteca si fallece el titular?
No se cancela. La casa sigue hipotecada y los herederos que aceptan la herencia pasan a deber el préstamo (arts. 659 y 661 del Código Civil). Pueden seguir pagando, cancelarlo, vender o renunciar a la herencia.
¿Puede el banco exigir toda la hipoteca al fallecer el titular?
El fallecimiento por sí solo no. En préstamos hipotecarios de vivienda de personas físicas, el vencimiento anticipado exige impagos de cierta entidad y un requerimiento previo con un mes de plazo (art. 24 de la Ley 5/2019).
¿La hipoteca se descuenta en el impuesto de sucesiones?
Sí. El capital pendiente a la fecha del fallecimiento es una deuda del causante acreditada en escritura y se resta de la base imponible (art. 13 de la Ley 29/1987).
¿Puedo renunciar a la herencia si la hipoteca vale más que la casa?
Sí, pero la renuncia es a toda la herencia y es irrevocable. También puedes aceptar a beneficio de inventario: así solo respondes de las deudas hasta donde alcancen los bienes heredados (art. 1023 del Código Civil).
¿Quién paga las cuotas mientras se tramita la herencia?
Los herederos, aunque la cuenta del fallecido esté bloqueada. Conviene acordar con el banco cómo pagarlas para no generar impagos ni intereses de demora.
¿Qué pasa si la hipoteca tenía un seguro de vida?
Si el banco era beneficiario, el seguro paga el capital pendiente o la parte asegurada y la deuda se reduce o desaparece. Hay que comunicar el fallecimiento a la aseguradora.
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Contenido informativo revisado por Marta Gallegos Pérez, abogada. No sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto ni crea relación abogada-cliente. Normativa vigente a septiembre de 2026.